Source: Revista Exame su 31.05.2007 par Eduardo Salgado, José Roberto Caetano e Giuliana Napolitano link

1) Augmentation spectaculaire des crédits bancaires et baisse des taux d'intérêt

Entre 2000 et 2007, le volume de crédit est passé de 1,8 milliards de Reais à 14 milliards. Il est prévu 20 milliards pour l'année 2008. Le nombre de biens financés devrait passer de 360 000 unités en 2006 à 540 000 en 2010 soit plus de 50% d'augmentation. Le volume de crédit sera alors d'environ 40 milliards de Reais en 2010. Cette marge de progression du crédit s'appréhende aussi en comparaison avec son poids dans l'économie. Alors que le poids du crédit immobilier représente 105% du PIB de la Hollande, ou 75% de celui des Etats Unis ou encore 46% de celui de l'Espagne, il ne représente que 2% du PIB du Brésil. Ana Isabel Perez, vice président du crédit immobilier chez Santander Banespa précise que les prêts immobiliers représentent 50% des encours dans les autres pays ou la banque est présente alors qu'au Brésil, le crédit immobilier compte pour seulement 8% des sommes prêtées par la banque. "Le potentiel de croissance est incroyable" ajoute-t-elle.

Une loi récente oblige aussi les banques à réutiliser 65% des dépôts de la Caderneta de Poupança - l'équivalent de notre livret A en France- pour le financement immobilier.

Par ailleurs, une autre nouvelle loi a permis aux banques de s'intéresser au marché du crédit immobilier qui était l'affaire des promoteurs jusqu'à présent. En effet, la nouvelle loi d'aliénation fiduciaire permet aux banques de reprendre le bien financé en cas de non paiement des traites dans un temps beaucoup plus court (dix mois) contre sept ans auparavant.

source : banque centrale brésilienne

link 

Les taux d'intérêt ont baissé significativement depuis 2005 passant d'environ 19% à 11% en 2008. Parallèlement, les durées de crédit sont étendues de 15 à 20 ans. Fabio Noguera, directeur de Brazilian Mortgages, annonce même des plans de financement à 30 ans pour les classes moyennes basses. Les fonds proviennent d'investisseurs étrangers qui investissent durablement au Brésil remarque Noguera.

Il est possible de trouver des crédits autour de 8 + un taux variable ( appelé Taxa Referencial) qui oscille autour de 2% au lieu de 12% + TR en 2005. En taux fixe , cette baisse est encore plus flagrante: de 21% en 2005 le taux passe autour de 12,5% en 2008. Selon la banque HSBC, à partir du moment où le pays viabilisera des taux fixes autour 9%, se seront 1,5 millions de familles qui rentreront dans le système de financement immobilier. D'où l'essor tant attendu d'appartements économiques entre 50 000 et 120 000 Reais.

2) Augmentation des fonds propres des promoteurs

Entre 2006 et 2007, les promoteurs se sont introduits en bourse. Pas moins de 11 milliards de Reais ont été captés. C'est, de loin, le secteur qui a le plus fait appel à l'épargne publique loin devant celui de l'énergie avec 3 milliards de Reais captés. 25 compagnies sont aujourd'hui négociées à la Bovespa ( Bourse de Sao Paulo) et des concentrations sont à anticiper. En effet aucune de ses sociétés n'ont encore de couverture nationale homogène. Pour en savoir plus sur les sociétés cotées link.

Selon une étude réalisée par la Caixa Economica Federal depuis 2003, les jeunes de 21 à 30 ans sont les premiers clients du crédit immobilier avec 36% des financements. Entre 1997 et 2002, seulement 20% des financements étaient contractés par des jeunes de moins de 30 ans. L'organisme de crédit pense que l'un des facteurs qui ont collaboré à cet accroissement est l'envie des jeunes de prendre leur indépendance et d'avoir leur confort. Les taux d'emprunts immobilier tournent autour de 10-12 %/an au Brésil. Il y a seulement quelques années, les banques ne prêtaient pas aux particuliers pour l'achat d'un logement...Les promoteurs de logements neufs jouaient partiellement le rôle de banquier avec des paiements depuis la réservation jusqu'à la remise des clefs.

Pour avoir les tarifs de toutes les banques: link