Lundi 1 décembre 2008
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Source: Revista Exame su 31.05.2007 par Eduardo Salgado, José Roberto Caetano e Giuliana Napolitano link
Dans cet article " Un pays en chantier, le secteur immobilier brésilien vit la plus grande euphorie depuis ces dernières
décénies", la revue EXAME met en exergue les principaux leviers qui vont permettre au marché de l'immobilier au Brésil de se développer de manière très soutenue dans les années à
venir.
Selon l'ancien ministre des finances Delfim Neto, le "secteur immobilier décolle enfin" soulignant au passage l'effet démultiplicateur classique sur tous les
secteurs de l'économie et sur l'emploi.
Outre un contexte macro-économique favorable au Brésil depuis 2004, deux nouveaux facteurs vont contribuer au boom de l'immobilier:
- envolée des montants de crédit accordés pour l'achat immobilier et baisse des taux d'intérêts
- augmentation des fonds propres des promoteurs récemment introduits en bourse
1) Augmentation spectaculaire des crédits bancaires et baisse des taux d'intérêt
Entre 2000 et 2007, le volume de crédit est passé de 1,8 milliards de Reais à 14 milliards. Il est prévu 20 milliards pour l'année 2008. Le nombre de biens financés
devrait passer de 360 000 unités en 2006 à 540 000 en 2010 soit plus de 50% d'augmentation. Le volume de crédit sera alors d'environ 40 milliards de Reais en 2010. Cette marge de progression du
crédit s'appréhende aussi en comparaison avec son poids dans l'économie. Alors que le poids du crédit immobilier représente 105% du PIB de la Hollande, ou 75% de celui des Etats Unis ou encore
46% de celui de l'Espagne, il ne représente que 2% du PIB du Brésil. Ana Isabel Perez, vice président du crédit immobilier chez Santander Banespa précise que les prêts immobiliers
représentent 50% des encours dans les autres pays ou la banque est présente alors qu'au Brésil, le crédit immobilier compte pour seulement 8% des sommes prêtées par la banque. "Le potentiel de
croissance est incroyable" ajoute-t-elle.
De plus, une loi récente oblige aussi les banques à réutiliser 65% des dépôts de la Caderneta de Poupança - l'équivalent de notre livret A en France- pour le
financement immobilier.
Autre facteur législatif important qui devrait encore encourager les banques dans leur rôle de financement de l'immobilier, la nouvelle loi d'aliénation fiduciaire
permet aux banques de reprendre le bien financé en cas de non paiement des traites dans un temps beaucoup plus court (dix mois) contre sept ans auparavant.
source : banque centrale brésilienne
link
Les taux d'intérêt ont baissé significativement depuis 2005 passant d'environ 19% à 11% en 2008. Parallèlement, les durées de crédit
sont étendues de 15 à 20 ans. Fabio Noguera, directeur de Brazilian Mortgages, annonce même des plans de financement à 30 ans pour les classes moyennes basses. Les fonds proviennent
d'investisseurs étrangers qui investissent durablement au Brésil remarque Noguera.
Il est possible de trouver des crédits autour de 8 + un taux variable ( appelé Taxa Referencial) qui oscille autour de 2% au lieu de 12% + TR en 2005. En taux fixe
, cette baisse est encore plus flagrante: de 21% en 2005 le taux passe autour de 12,5% en 2008. Selon la banque HSBC, à partir du moment où le pays viabilisera des taux fixes autour 9%, ce seront
1,5 millions de familles qui rentreront dans le système de financement immobilier. D'où l'essor tant attendu d'appartements économiques entre 50 000 et 120 000 Reais.
2) Augmentation des fonds propres des promoteurs
Entre 2006 et 2007, les promoteurs se sont introduits en bourse. Pas moins de 11 milliards de Reais ont été captés. C'est, de
loin, le secteur qui a le plus fait appel à l'épargne publique loin devant celui de l'énergie avec 3 milliards de Reais captés. 25 compagnies sont aujourd'hui négociées à la Bovespa ( Bourse de
Sao Paulo) et des concentrations sont à anticiper. En effet aucune de ces sociétés n'a encore de couverture nationale homogène. Pour en savoir plus sur les sociétés cotées link.
FOLHA2.pdf