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Devant une assemblée réunissant plus de 300 acteurs et leaders du marché de la promotion immobilière, Luiz França, a clairement confirmé sa stratégie d’appui au marché immobilier pour les années à venir. Deux autres intervenants de renom, Bernard Appy, vice-ministre de l’économie et Eduardo Gianetti, professeur d‘économie et membre du conseil supérieur économique des fédérations de l’industrie brésilienne (Fiesp) ont débattu de l’avenir du secteur immobilier face aux enjeux macro-économique du pays. 

 Itau, traditionnellement à la pointe du progrès technologique depuis les années d’hyperinflation, a annoncé la mise en place d’un service destiné à approuver en moins d’un mois les crédits des acquéreurs. ImoblinePJ, c’est le nom de ce service, va donc accroitre la réactivité d’approbation des crédits d’Itau, si fondamentale à l’activité des professionnels du secteur. Depuis 2005, Itau a accru ses encours de crédits immobiliers passant de 4,6 Milliards de réais à 7,6 milliards de réais en 2010. Cette tendance est suivie, à des degrés divers, par toutes les banques privées et publiques du pays.

Dans une interview accordée à Immo-Bresil.com en tant que président de l’ABECIP, Luiz França a souligné l’importance, dans un marché du crédit immobilier aussi dynamique, de prévoir d’autres ressources de financement. En effet, autour de 2013, le livret d’épargne ( Caderneta de Poupança) et le fond de garantie de travailleurs ( FGTS : Fundo de Garantia de Tempo de Serviço), sources historiques du financement immobilier brésilien, ne suffiront plus à accompagner la croissance du marché immobilier.

Malgré des taux de base bancaires ( taxa SELIC) aujourd’hui encore très élevés, à 10,75% par an, l’encours de crédits immobiliers ne cesse d’augmenter. Il est passé de 25 milliards de réais en juin 2005 à 106 milliards en juin 2010 et devrait atteindre plus de 400 milliards en 2015.

De nos jours, le ménage brésilien emprunte, hormis à l'interieur du programme Minha Casa, Minha Vida, à un taux de 11,5 à 12,5% + IGPM ( indice Générale des Prix des Marchandises) avec un financement autour de 60% de la valeur du bien sur 15, 20 voire 25 ans.

Bulle ou pas bulle immobilière?

C’est l’une des questions que tout le monde se pose. Pour le commun des mortels, la hausse de 29% des prix du neuf enregistrée à Sao Paulo sur les 12 derniers mois glissants et faisant passé le mètre carré à 5272 reais en moyenne, indique une bulle immobilière en formation. Pour les experts du marchés présents ce matin à la 3^ème rencontre Itau des leaders de la constrution civile comme Luiz França, Bernard Appy, ou Eduardo Gianetti, il n’ y a aucun signal de bulle immobilière même si le taux de croissance du secteur ressort à 13% en 2010 selon le ministre de finances Guido Mantega. La croissance du marché est solide et durable.

Parmi les raisons énoncées par ces économistes de renom, il est avancé que plus de 26 millions de personnes sont rentrés dans la classe moyenne ces 8 dernières années  au Brésil dans un marché du logement qui, de surcroit, accuse un déficit de plus de 5 millions de logements.

Au niveau financier, le niveau d’encours de crédits immobiliers représente seulement 4% du PIB contre 26% en France.  Le marché de la titrisation des crédits immobiliers, principal palliatif aux manques de ressources de financement prévue pour 2013 évoqué par Luiz França, est en forte progression bien que naissant. Le volume de crédits immobiliers titrisés ne représente que 2,8% du volume des crédits immobiliers au Brésil contre 12,8% au Chili ou encore 62,8% au Etats Unis. Là encore, aucun risque de sub-prime à l’américaine. Les banques brésiliennes n’ont pas été contaminées et leurs bilans sont sains et solides. De même, les règles prudentielles sont plus strictes qu’au USA : le fameux Loan To Value ( montant de l’emprunt par rapport au montant du bien) est autour de 60% alors que le système de garantie hypothécaire a été renforcé par la loi 9.514 du 20/11/1997 dite d’aliénation fiduciaire.

Enfin, le haut niveau des taux d’intérêts d’emprunt préserve le marché brésilien d’une survalorisation à court terme alors qu’il réservera aux investisseurs avisés un potentiel conséquent de plus value lorsqu’une baisse des taux interviendra à moyen-long terme.

Pour aller plus loin dans l’analyse du marché du financement immobilier au Brésil, je vous recommande la lecture de la présentation en annexe, l'article ci-joint ainsi que le site de l’Association Brésilienne des Entités d’Epargne et de Crédit (ABECIP) www.abecip.org.br