Forte rentabilité dans l'immobilier résidentiel au Brésil

Tout d'abord, cela réside dans le fait que le marché immobilier brésilien, qui compte un déficit de près de 8 millions de logements, est en plein développement depuis 2004, ce qui n'est plus le cas de la France...Mais cela réside aussi et surtout dans le fait que l'échéancier de paiement d'un appartement " na planta" ( sur plan) au Brésil est bien plus avantageux en terme de mobilisation de capital par rapport à l'échéancier français de la vente en l'état futur d'achèvement (V.E.F.A).

Si l'investissement au Brésil est réalisé dans un quartier qui se développe, le retour sur investissement ou du capital employé peut s'avérer très bon (comme en France me direz-vous), à la différence près qu'au Brésil l'effet de levier financier existe.

Cette méthode d'enrichissement est bien connue des investisseurs privés brésiliens avertis.

je m'explique...

En France, dans le cadre d'un achat d'appartement sur plan, l'article R 261-14 du Code de Construction et de l'Habitation indique que les paiements ne peuvent excéder au total:

- 35% du prix à l'achèvement des fondations

- 70% du prix à la mise hors d'eau ( toiture, fenêtres)

- 95% du prix à l'achèvement de l'immeuble

Le solde de 5% est à payer à la livraison si aucune réserve n'est émise. Ces maxima sont généralement complètement utilisés.

Dès lors le capital mobilisé, de la signature du contrat à la remise des clés , est important sur la période.

Au Brésil, le capital moyen mobilisé par le client acquéreur pendant la période de construction de l'immeuble est bien moins important et c'est la grande différence entre les deux systèmes.

En effet, contrairement au système français, entre 25% et 30% du prix de l'appartement est payé au promoteur par le client jusqu'à la remise des clefs. Sur le segment économique, entre 10% et 15% seulement sera payé à la remise des clés. Ensuite, juste après la réception de l'appartement, le client peut payer le solde au comptant ou bien se faire financer sur 10 ans ou 20 ans par le constructeur ou par une banque.

Au moment de la livraison, le marché peut avoir bougé (comme en France), et il est généralement admis que le prix de revente lors de la livraison augmente d'au moins 15 à 25% par rapport au contrat initial commente Michel GHICA, senior consultant pour le montage d'opération chez ATAR promotion. Cette méthode d'enrichissement est bien connue des classes brésiliennes aisées.

Prenons l'exemple relaté dans le supplément immobilier de la Gazeta Mercantil du 8 janvier 2009 ( page E5). L'article en question parle de la mutation d'un quartier sud-ouest de Sao Paulo qui s'appelle Jaguare . Ce quartier jusqu'alors composé de petites maisons et de petites industries, a commencé a recevoir des immeubles d'habitation pour la classe moyenne. En septembre 2006, époque du lancement du programme Panorama Home and Resort (www.panoramahomeresort.com.br), le prix du m2 util coûtait autour de 2 400 reais et aujourd'hui il atteint 3 000 Reais. " De nombreux acheteurs revendent les appartements à cause de cette valorisation" commente Arnaldo Halpern, le promoteur.

Dans cette exemple, un appartement de 90 m2 qui coûtait 216 000 Reais au moment du lancement en septembre 2006 en vaut aujourd'hui 270 000.

Sachant qu'à la fin des 28 mois de construction, les versements cumulés effectués par l'acquéreur totalisent environ 30% (72 000 Réais) du prix d'achat, et que le bénéfice finale est de 54 000 Reais, la rentabilité brute s'établit, 54 000/ 72 000 soit 75 % en un peu plus de deux ans. Sans l'effet de levier, la plus value aurait été de 25%...

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